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在自如向投资者披露的信息中则显示

时间:2018-09-23 16:42

来源:未知作者:admin点击:

  自如承诺解决这一问题的方式是“室内空气质量检测合格之后方才上线租赁房源”,但受制于室内空气质量监测机构的数量和产能,以及解决室内空气质量的有效性,如果要履行这一承诺,自如租赁房源的周转周期将大为拉长。而在这个被拉长的周期内,自如又必须向房东继续支付房租,不确定的空置期将带来不确定的成本增长,这将拉低资金池的效率,制约资金池形成的规模,继而对市场规模的扩张产生影响——降速,对于自如的创业团队和他们的投资人而言,显然是最不愿意看到的。
 
  一如那些恐慌于甲醛的租客对于自身健康的担忧一样,自如也在“奔命”当中。一旦“降速”甚至“失速”,自如的命运将何去何从?这才是摆在创业团队面前,和解决甲醛问题一样重要的商业问题。
 
  甲醛“降速”
 
  夜里12点,自如品牌部门依旧在紧张地开会,办公楼里面的自如样板间成为他们放松身心的地方,同此前“房租上涨”“租金贷”不同,“甲醛门”直戳长租公寓模式的要害。
 
  8月31日晚,一篇《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》文章一经发布,便迅速在互联网热传,这场因甲醛超标而起的自如危机,迅速演变成了全民测甲醛的盛景。自如方面告诉记者,目前正在举公司之力解决甲醛超标问题,不在乎成本,这是个危机也是个转机。
 
  甲醛风波爆发后,自如发出公告,承诺自2018年9月1日起,下架全国九城全部首次出租房源,待CMA(中国计量认证)检验合格后再行上架。未来所有新增房源都将100%检测合格后再上架出租,并在自如App详情页展示检测合格报告。
 
  一长租公寓业内人士告诉记者,保证新增房源检测健康后再上线这条承诺,成本增加幅度非常大,没有企业可以承受这个空置期,甚至没有上规模的企业敢跟进效仿。这一点,自如CEO熊林心里非常清楚,他简单举过一个例子,若一间房一天100元成本,8万间一天就是800万元成本,一个月2.4亿元。
 
  9月11日,自如发布的阶段性说明中介绍,9月1日公司下架九城20603间首次出租房源。这2万多间房源何时能够上线出租,按照承诺,则取决于室内空气质量的合格检测报告出具的速度。但是,突如其来的巨大检测需求,却使这个时间周期面临不确定性。“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”显示,该计划发行金额为5亿元,其中优先级和次级资产的发行规模比例分别为90%和10%。而其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%,剩余0.5亿元作为次级由自如资产认购,证券计划运行期间不参与利息分配。
 
  计划书显示,该项计划的底层资产即为为期一年的2.75万笔自如客的租金分期贷款。自如对机构投资者的收益进行兜底。值得注意的是,在两年循环期内,如果自如的收益不足以覆盖首批投资者本息收益,自如方面需要补充差额。
 
  资金池+证券化的模式下,通过时间与资金的错配,自如形成了资金池。自如方面曾向投资者介绍,以2016年自如过手租金超过90亿元为例,如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算,折合到每月为0.75亿元,按季预付租金中除去当月租金,自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。
 
  同时,自如方面发布的数据显示,其管理费为租金的10%左右,按照这一比率,2016年自如管理费用收入高达9亿元。北京市朝阳区链家总部大厦四层,是北京自如资产管理有限公司的总部办公地点所在。自从进入9月以来,这里几乎每天都能迎来一批“特殊的访客”——各种环保公司的人士,他们携带着形形色色的室内空气尤其是甲醛的治理和解决方案。这些环保公司人士十分清楚,这家被视为独角兽的主营住房租赁的企业,如今正陷入甲醛风波难以自拔。
 
  面对这些环保公司和他们的治理方案,自如相关负责人告诉《中国经营报》记者,这些方案的成效如何,还需要实验测定。这位负责人还告诉记者,在此轮甲醛风波之前,自如对新房空气检测主要是检测供应商的材质和资质是否符合标准。
 
  甲醛门事件发酵十余天后,9月11日,自如发布《关于空气检测及治理工作情况的说明》,计划在材料和工艺没有突破前,先施行以下方案:2018年9月24日起,所有自如首次出租房源必须同时满足配置验收完成后空置30天以上、经权威机构空气质量检测合格两个条件后方可上架出租。
 
  这一轮甲醛风波之前,自如一直以一种类金融的方式,实现着同类企业难以企及的规模扩张。自如通过与第三方持牌金融机构合作通道业务,向租客发放用于房租的贷款,并由租客分期还款。这样一来,自如可以一次性获得全年的房屋租金,而其向房东支付房租则一般是以季度为单位。如此一来,便形成资金池,这使得自如在市场上拓展租赁房源时,拥有比其他机构更为充足的弹药。而这还远非终点,通过发行以这些贷款收益权为标的的资产证券化产品,自如再次融资,其用途仍是拓展可供租赁的房源。
 
  自如的创业天才们,将传统的住房租赁业务演绎为一整套时间与资金的配置游戏,并由此获得了飞速的发展。本报记者查阅的法定文件显示,自如将在2018年底前累计发行25亿元的资产证券化产品,而在自如向投资者披露的信息中则显示,截至2016年12月31日,“房租分期小额贷款”的余额已经高达9.9亿元。依靠这一资金配置模式带来的“弹药”,自如的出租房源从2016年底的35万间,在短短两年后的2018年,迅速扩张到了70万间。这一速度,令业界瞠目。
 
  不过,这种类金融的运营模式有着另一面,即对业务周转周期的高要求,由于用于出租的房源系从房东处承租而来,无论出租或是空置,自如均须向房东支付房租,这决定了自如的房源必须以高速度进行周转。而甲醛风波的出现,恰好击中自如这一商业模式的命门。
 
  
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